開(kāi)源證券股份有限公司齊東,胡耀文近期對(duì)招商蛇口（001979）進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報(bào)告《公司信息更新報(bào)告：上半年銷(xiāo)售逆勢(shì)增長(zhǎng)，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降拖累業(yè)績(jī)表現(xiàn)》，給予招商蛇口（001979）買(mǎi)入評(píng)級(jí)。
銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)，結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)承壓，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)
招商蛇口（001979）發(fā)布2026年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，公司利潤(rùn)承壓，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)，投資聚焦核心城市，融資成本持續(xù)下降。受房地產(chǎn)（881153）市場(chǎng)下行、結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降影響，我們下調(diào)2026-2028年盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2026-2028年歸母凈利潤(rùn)為12.7、22.1、32.3億元(2026-2028年原值23.0、38.9、40.8億元)，EPS為0.14、0.24、0.36元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為44.9、25.9、17.7倍。公司投資聚焦京滬深三城，可售貨源較充足，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降拖累業(yè)績(jī)表現(xiàn)
公司預(yù)計(jì)2026上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)5.0-6.5億元，同比下降55%-65%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)0.5-0.7億元，同比下降93%-95%；基本每股收益0.05元/股-0.07元/股。公司利潤(rùn)下滑主要由于(1)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比增長(zhǎng)，但結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少；(2)投資收益同比減少(2025H1投資凈收益為5.85億元)，反映行業(yè)整體聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目盈利承壓。
上半年銷(xiāo)售逆勢(shì)增長(zhǎng)，投資聚焦京滬深三城
公司2026上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積305.18萬(wàn)平方米，同比-8.9%；實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額962.45億元，同比+8.3%，行業(yè)排名維持第四位；銷(xiāo)售均價(jià)31537元/平，同比+18.9%。公司上半年銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊升主要系深圳招商.海晏府、深圳觀潮和后海招商璽三個(gè)豪宅項(xiàng)目去化表現(xiàn)優(yōu)秀，對(duì)整體銷(xiāo)售帶動(dòng)作用明顯。公司上半年累計(jì)獲取8宗地塊，總計(jì)容建面約50.3萬(wàn)方，總地價(jià)約214.6億元，投資強(qiáng)度22.3%(2025年：47.9%)，拿地金額權(quán)益比78%；其中北京拿地金額占比5%，上海占比29%，杭州占比51%，京滬深三城占比達(dá)85%。
REITs閉環(huán)加速，補(bǔ)齊商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)拼圖
公司5月19日公告啟動(dòng)申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT，底層資產(chǎn)為深圳太子廣場(chǎng)+昆山招商花園城。若商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT成功發(fā)行，公司將形成“產(chǎn)業(yè)園+租賃住房+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”三大持有業(yè)態(tài)REITs矩陣，成為國(guó)內(nèi)少有的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、REITs退出完整閉環(huán)企業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)調(diào)控超預(yù)期、多元化業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)不及預(yù)期。
最新盈利預(yù)測(cè)明細(xì)如下：
該股最近90天內(nèi)共有14家機(jī)構(gòu)給出評(píng)級(jí)，買(mǎi)入評(píng)級(jí)13家，增持評(píng)級(jí)1家；過(guò)去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價(jià)為12.16。
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