2026年上半年
全國商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)
2026年上半年，中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額約1212億元，交易數(shù)量192筆。較2025年上半年同期（688億元）增長76.2%，市場(chǎng)加速回暖。
01
全國房地產(chǎn)大宗交易
物業(yè)類型分析
2026上半年各物業(yè)類型交易額占比
零售商業(yè)（成交32筆，共計(jì)370.8億元）
上半年全國零售商業(yè)成交占比位居首位，成為年度最活躍資產(chǎn)類別。交易標(biāo)的以大型商業(yè)綜合體及社區(qū)商業(yè)為主。
主要原因：一是消費(fèi)（883434）基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)容為零售資產(chǎn)提供了清晰的退出路徑，提升了保險(xiǎn)資金的配置意愿；二是在低利率環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流對(duì)保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債匹配具有吸引力。民營企業(yè)及個(gè)人買家以中小型商鋪法拍交易為主。
代表交易：保險(xiǎn)聯(lián)合體收購宜家北京、武漢、無錫三座薈聚中心、弘毅太盟聯(lián)合體收購上海松江萬達(dá)廣場(chǎng)。
辦公（成交43筆，共計(jì)257.4億元）
企業(yè)自用收購占比突出。
代表交易：拼多多（PDD）收購上海星展銀行大廈，為上半年上海最大單筆辦公自用交易，部分辦公物業(yè)通過法拍折價(jià)成交。賣方以開發(fā)商及境內(nèi)外基金為主。
綜合體（成交12筆，共計(jì)204.2億元）
大型綜合體交易的賣方主要來自開發(fā)商及外資基金。買方以保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)/基金為主。
酒店及公寓（成交46筆，金額167.8億元）
酒店交易以法拍渠道為主，賣方多為陷入財(cái)務(wù)困境的開發(fā)商，買方以民營企業(yè)及私人買家為主。2026年上半年酒店板塊顯著放量，新增大量法拍酒店交易。
代表交易：20億元民企收購深圳太子灣美高梅（MGM）酒店、險(xiǎn)資收購上海東錦江希爾頓逸林酒店二期。
公寓錄得10筆交易共計(jì)42.5億元。
代表交易：深圳綠景白石洲公寓（國企收購），領(lǐng)盛公寓資產(chǎn)包及Base蘇河等機(jī)構(gòu)級(jí)公寓資產(chǎn)包交易活躍，反映出長租公寓作為防御性資產(chǎn)正獲得更多機(jī)構(gòu)資金的關(guān)注。
工業(yè)物流（成交45筆，金額107.4億元）
物流資產(chǎn)包是主要交易標(biāo)的。
代表交易：買方包括保險(xiǎn)公司及香港上市公司（周大福創(chuàng)建（HK0659）收購TPG/Angelo Gordon物流資產(chǎn)包）。此外，地方國企及民營企業(yè)參與工業(yè)廠房及倉儲(chǔ)設(shè)施的自用購置。賣方以外資基金、物流開發(fā)商及法拍渠道為主。
數(shù)據(jù)中心（成交1筆，共計(jì)53.9億元）
基匯資本及阿布扎比投資局聯(lián)合出售北京房山區(qū)中恩云計(jì)算（885362）數(shù)據(jù)中心，由ST宇順通過境內(nèi)股權(quán)方式收購。該交易為2026年上半年單筆金額最大的數(shù)據(jù)中心交易，反映數(shù)字經(jīng)濟(jì)（885976）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的資產(chǎn)交易機(jī)會(huì)。
商務(wù)園區(qū)（成交9筆，共計(jì)29.1億元）
商務(wù)園區(qū)成交規(guī)模較小。賣方以開發(fā)商及國企出表為主。買方更多集中在以企業(yè)自用為目的民營企業(yè)。
其他（成交4筆，共計(jì)21.7億元）
02
全國房地產(chǎn)大宗交易
買家類型分析
2026上半年買家內(nèi)資外資占比
2026上半年買家類型分析
從成交金額分析，投資機(jī)構(gòu)/保險(xiǎn)上半年成交金額占比最大，占比33.6%，合計(jì)成交407.2億元。除各家險(xiǎn)資聯(lián)合組團(tuán)大額配置核心資產(chǎn)外，大家保險(xiǎn)、友邦人壽、中宏人壽等頻繁參與多宗商業(yè)綜合體交易，險(xiǎn)資聯(lián)合體成為市場(chǎng)核心配置主力。
從成交數(shù)量分析，民營企業(yè)客戶交易數(shù)量遙遙領(lǐng)先，側(cè)面表現(xiàn)出民營企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置需求旺盛。自用型企業(yè)購置需求穩(wěn)步釋放，政府平臺(tái)公司交易活躍度位列次席。
投資機(jī)構(gòu)/保險(xiǎn)—407.2億元/22筆
最大買家群體。保險(xiǎn)資金通過聯(lián)合體方式大規(guī)模配置資產(chǎn)。
代表交易：天津家鼎基金（出資方包括友邦人壽、大家人壽、中宏人壽等）收購北京鼎好DH3；大家保險(xiǎn)/宏利/中國人壽（601628）信托參與收購瑞安新天地（301277）項(xiàng)目。
民營企業(yè)客戶—349.3億元/86筆
交易筆數(shù)最多的群體（86筆），單筆金額較小。
主要投向：零售商業(yè)（沿街商鋪、社區(qū)商業(yè)）、工業(yè)廠房、酒店法拍,自用型企業(yè)購置辦公物業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)自用。
代表交易：山東域?yàn)t集團(tuán)收購黃浦中港匯、雅晶源科技收購龍崗智造園。拼多多（PDD）收購星展銀行大廈，京東（JD）收購北京環(huán)博達(dá)物流園、美格智能（002881）收購維璟中心A棟（2.85億）。
國有/政府平臺(tái)—339.9億元/35筆
聚焦大型綜合體、商務(wù)園區(qū)和工業(yè)物流。
代表交易：蘇州新聯(lián)等聯(lián)合收購顓橋萬達(dá)、上海凱成控股收購數(shù)通鏈谷（9.5億）、山西文旅/太原重型機(jī)械聯(lián)合收購太原購物中心、天津臨港控股收購工業(yè)在建工程。
外資—36.8億元/8筆
以香港資本為主（東亞銀行（HK0023）收購東亞銀行（HK0023）大廈，新鴻基地產(chǎn)（HK0016）、周大福創(chuàng)建（HK0659）），新加坡GIC參與虹橋萬科中心股權(quán)收購。
外資參與度雖低（占比3%），但在核心辦公和物流資產(chǎn)領(lǐng)域仍有選擇性配置，東亞銀行（HK0023）增持上海核心區(qū)辦公物業(yè)，體現(xiàn)港資金融機(jī)構(gòu)對(duì)上海優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的長期信心。
其他（含未披露、個(gè)人）—79億元/41筆
以中小型零售商鋪、法拍交易為主，單筆金額普遍在1-3億元。
03
全國房地產(chǎn)大宗交易
城市與區(qū)域分析
2026年上半年全國各城市大宗成交金額占比
城市維度，成交高度集中于一線城市：上海以370.7億元居首，占比30.6%；北京緊隨其后，錄得306.2億元；深圳及廣州分別成交101.2億元及13.2億元。
四大一線城市合計(jì)791億元（65.3%）；其他地區(qū)421億元（34.7%）。
上海房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)
上海成交370.7億元（55筆），較2025年同期（260億元/44筆）成交額增長37.3%，交易筆數(shù)增長25%。
買方構(gòu)成：投資機(jī)構(gòu)/保險(xiǎn)資金為主力，民營企業(yè)參與零售及酒店交易，自用型企業(yè)客戶購置辦公物業(yè)活躍
主要交易：瑞安新天地（301277）項(xiàng)目、松江萬達(dá)廣場(chǎng)、星展銀行大廈（拼多多（PDD）自用）。
北京房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)
北京成交306.2億元（20筆），較2025年同期（86億元/16筆）成交額增長256%，交易筆數(shù)增長25%。
買方構(gòu)成：以投資機(jī)構(gòu)/保險(xiǎn)資金和國企為主。
主要交易：宜家薈聚中心北京（80億/保險(xiǎn)聯(lián)合體）、今日家園法拍（6.7億/中信金融資產(chǎn)（HK2799））、順義保障性租賃住房（7.6億/城璟+大家保險(xiǎn)）、環(huán)博達(dá)物流園（3.4億/京東（JD））。
深圳和廣州
房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)
圖源：canva.com
深圳成交數(shù)據(jù)
廣州成交數(shù)據(jù)
深圳成交101.2億元（15筆），廣州成交13.2億元（6筆），合計(jì)121億元（22筆），占總交易額的10%。
深圳買方構(gòu)成：以國企和投資機(jī)構(gòu)為主。前海中集商務(wù)中心東塔25.3億（某國企收購）、前海弘毅大廈16億（中郵保險(xiǎn)收購）、銘可達(dá)物流園10.2億（社區(qū)股份合作公司）、太子灣美高梅（MGM）酒店20億（民企）。
廣州以中小型交易為主，最大單筆為廣州IGC+康萊德酒店綜合體3.2億（新鴻基地產(chǎn)（HK0016）收購）。
同比變化（vs 2025 H1廣深合計(jì)103億/14筆）：成交額增長17%，交易筆數(shù)增長57%。廣深合計(jì)占比由上年的15%下降至10%，反映了北京和華東其他城市交易量的大幅增長
其他地區(qū)
房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)
圖源：canva.com
華西183億成交規(guī)模，由成都萬象城重磅交易強(qiáng)力拉動(dòng)。
零售商業(yè)主導(dǎo)：零售商業(yè)是其他地區(qū)最大的資產(chǎn)類別總共成交15筆，共計(jì)211.8億。
酒店資產(chǎn)批量換手：富力系酒店持續(xù)出售，武漢、昆明、宜昌、重慶、石家莊等地均有交易，反映出投資人對(duì)于酒店類資產(chǎn)的配置需求高漲。
04
政策與宏觀環(huán)境分析
貨幣政策
2026年上半年LPR維持在歷史低位（1年期3.0%，5年期以上3.5%），自2025年5月下調(diào)后已連續(xù)13個(gè)月保持不變。對(duì)買方而言，低利率環(huán)境降低了不動(dòng)產(chǎn)投資的資金成本，保險(xiǎn)資金和投資機(jī)構(gòu)的融資成本優(yōu)勢(shì)更加明顯，推動(dòng)其加大資產(chǎn)配置力度。對(duì)賣方而言，利率維持低位一定程度上緩解了持有壓力，但部分高杠桿開發(fā)商、及外資基金仍面臨到期債務(wù)壓力，被迫折價(jià)出售資產(chǎn)。
房地產(chǎn)行業(yè)政策
土地年限方面，2026年5月廣州率先出臺(tái)《工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期管理試點(diǎn)方案》，系統(tǒng)明確工商業(yè)用地續(xù)期的申請(qǐng)條件、續(xù)期年限及出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)用地最長可續(xù)期20年，續(xù)期費(fèi)用與投資強(qiáng)度/產(chǎn)出率達(dá)標(biāo)情況掛鉤。該政策為商業(yè)地產(chǎn)買賣雙方提供了更明確的資產(chǎn)價(jià)值預(yù)期，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)信心，也為核心城市商辦物業(yè)的估值體系提供了制度支撐。
REITs
消費(fèi)（883434）基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)容是2026年上半年的重要制度驅(qū)動(dòng)力。國家發(fā)改委將酒店、商業(yè)辦公設(shè)施納入REITs試點(diǎn)范圍，進(jìn)一步拓寬了可證券化的資產(chǎn)類型。對(duì)買方（尤其是險(xiǎn)資）而言，REITs擴(kuò)容提供了"買入-運(yùn)營-退出"的閉環(huán)，直接推動(dòng)了保險(xiǎn)資金大規(guī)模配置零售商業(yè)資產(chǎn)。對(duì)賣方而言，REITs為優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)提供了更高的估值基準(zhǔn)和退出渠道，提升了資產(chǎn)定價(jià)的透明度和流動(dòng)性。
05
未來展望
一線城市寫字樓：核心區(qū)位租賃需求已出現(xiàn)邊際改善信號(hào)。當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格處于周期（883436）低位，估值回調(diào)為自用型企業(yè)及私人資本提供了具備吸引力的入場(chǎng)窗口。我們觀察到買盤興趣正加速回升，預(yù)計(jì)下半年由自用及資產(chǎn)配置驅(qū)動(dòng)的寫字樓收購將保持活躍。
酒店資產(chǎn)（高星級(jí)及經(jīng)濟(jì)型）憑借其長期租約結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流生成能力及較低的運(yùn)營管理復(fù)雜度，正成為私人資本配置商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)選賽道。
機(jī)構(gòu)資金持續(xù)聚焦大型商業(yè)物業(yè)、長租公寓及數(shù)據(jù)中心等防御性資產(chǎn)類別。鑒于一線城市穩(wěn)定運(yùn)營的公寓標(biāo)的供給有限，部分機(jī)構(gòu)已開始前瞻性布局具備改造為公寓條件的商辦存量項(xiàng)目。
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