繼今年1月初攜手東宇科技設(shè)立AI物管合資公司后，7月21日晚間，港股老牌上市物管公司中奧到家（HK1538）集團(tuán)有限公司(下稱“中奧到家（HK1538）”)(01538.HK)再度官宣布局AI賽道，公司全資附屬公司新兆與蔣采穎訂立合營(yíng)協(xié)議，擬組建聚焦算力、SaaS及AI核心服務(wù)的合營(yíng)集團(tuán)，持續(xù)加碼人工智能（885728）(AI)新賽道。
據(jù)悉，合營(yíng)公司業(yè)務(wù)包括向汽車銷售客戶提供算力增值服務(wù)、向網(wǎng)約車公司提供大數(shù)據(jù)分析、向跨境電商（885642）提供AI產(chǎn)品篩選等，與公司原物管主業(yè)無(wú)業(yè)務(wù)協(xié)同。不僅如此，為對(duì)沖跨界經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，中奧到家（HK1538）設(shè)置階梯式高額業(yè)績(jī)對(duì)賭、可轉(zhuǎn)債多重剛性風(fēng)控條款，顯示出其對(duì)于“跨界”布局的審慎態(tài)度。針對(duì)跨界布局的戰(zhàn)略考量，《華夏時(shí)報(bào)》記者向公司發(fā)送郵件采訪提綱，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。
在傳統(tǒng)物企主業(yè)增長(zhǎng)見(jiàn)頂、盈利承壓的行業(yè)背景下，中奧到家（HK1538）兩次押注AI賽道，亦是當(dāng)前物業(yè)行業(yè)扎堆掘金新賽道、謀求第二增長(zhǎng)曲線的行業(yè)縮影。上海易居房地產(chǎn)（881153）研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析指出，房地產(chǎn)（881153）下行壓縮傳統(tǒng)利潤(rùn)空間，而AI算力被列為新基建核心，資本市場(chǎng)給予高估值溢價(jià)。企業(yè)借此實(shí)現(xiàn)市值管理、融資窗口與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型三重訴求，本質(zhì)是資源重新配置的避險(xiǎn)行為。
跨界算力賽道落地嚴(yán)苛風(fēng)控
公告顯示，合作方蔣采穎現(xiàn)年54歲，擁有中國(guó)執(zhí)業(yè)律師資質(zhì)，擁有多年資深法律服務(wù)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任香港中國(guó)法律公會(huì)會(huì)長(zhǎng)，同時(shí)兼任聯(lián)交所主板上市公司坤集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事、中國(guó)口腔產(chǎn)業(yè)（HK8406）集團(tuán)控股有限公司獨(dú)立非執(zhí)行董事。
為破解跨界業(yè)務(wù)不確定性難題，公司搭建了“股權(quán)約束+可轉(zhuǎn)債管控+階梯對(duì)賭”的三重風(fēng)控體系以規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。
交易層面，雙方搭建了完整的多層級(jí)跨境股權(quán)架構(gòu)。本次新設(shè)合營(yíng)主體為英屬維爾京群島控股公司，由蔣采穎控制并實(shí)際持有68%權(quán)益，剩余32%權(quán)益由兩名獨(dú)立第三方持有。而合營(yíng)集團(tuán)架構(gòu)為：新兆持有英屬維爾京群島公司51%股權(quán)，英屬維爾京群島控股公司持有49%股權(quán)；英屬維爾京群島全資持有香港公司，香港公司全資持有中國(guó)境內(nèi)的營(yíng)運(yùn)主體中典智算(深圳)科技有限公司(下稱“中典智算”)。
公司治理層面，合營(yíng)集團(tuán)各主體董事會(huì)設(shè)三名董事，其中兩名由新兆提名、一名由蔣采穎提名，董事會(huì)主席由上市公司方提名委任，把控戰(zhàn)略決策權(quán)；境內(nèi)運(yùn)營(yíng)公司的日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，則由蔣采穎全權(quán)負(fù)責(zé)執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)“戰(zhàn)略歸上市公司、運(yùn)營(yíng)由專業(yè)方落地”的分工模式。
本次合作采用輕資產(chǎn)“以股換資產(chǎn)”模式：新兆僅以1.00港元名義代價(jià)，收購(gòu)英屬維爾京群島項(xiàng)目公司51%股權(quán)。同時(shí)，中奧到家（HK1538）將向合作方發(fā)行本金總額3.06億港元的可換股債券，初始換股價(jià)為每股0.93港元，較協(xié)議簽署日0.76港元的收盤(pán)價(jià)溢價(jià)22.37%。若債券悉數(shù)轉(zhuǎn)換，可配發(fā)最多約3.29億股股份，占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本38.50%，占擴(kuò)大后股本27.80%。
為穩(wěn)定公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、保障公眾股東權(quán)益，本次可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)換設(shè)置了多重剛性約束。換股完成后，英屬維爾京群島控股公司及其一致行動(dòng)人持股不得超過(guò)18%，單一債券持有人及一致行動(dòng)人持股不超30%，同時(shí)確保公司公眾持股量始終維持在25%以上。
本次交易最核心的風(fēng)控設(shè)計(jì)，是與換股權(quán)深度綁定的階梯式業(yè)績(jī)對(duì)賭機(jī)制。協(xié)議顯示，待英屬維爾京群島控股公司向新兆轉(zhuǎn)讓51股(占英屬維爾京群島公司已發(fā)行股本的51%)英屬維爾京群島公司股份完成后，蔣采穎承諾：中典智算于完成日期后首三個(gè)月的累計(jì)經(jīng)審核除稅后純利將不少于500萬(wàn)元(人民幣，下同)；首六個(gè)月的累計(jì)經(jīng)審核除稅后純利將不少于3000萬(wàn)元；首十二個(gè)月的累計(jì)經(jīng)審核除稅后純利將不少于5000萬(wàn)元。如果任一階段的利潤(rùn)目標(biāo)未達(dá)成，維爾京群島控股公司須立即將可換股債券退還并注銷，新兆有權(quán)行使認(rèn)沽期權(quán)退出。
在此基礎(chǔ)上，協(xié)議增設(shè)階梯式債券返還條款，進(jìn)一步收緊考核標(biāo)準(zhǔn)。即便完成階段性考核，若中典智算首十二個(gè)月累計(jì)純利不足8000萬(wàn)元，英屬維爾京群島控股公司需返還價(jià)值1.836億港元的債券；若全年累計(jì)純利不少于8000萬(wàn)元但低于1億元，則需返還本金總額為8568萬(wàn)港元的債券。整套條款層層設(shè)防，令中奧到家（HK1538）牢牢把控本次跨界投資的風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)權(quán)。
二度加碼AI轉(zhuǎn)型
本次跨界算力賽道布局，是中奧到家（HK1538）年內(nèi)AI轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的重要外延延伸。
今年1月9日，公司已率先落地主業(yè)賦能型AI布局，其全資附屬公司廣東迅華與東宇科技及三位擔(dān)保人簽訂合營(yíng)協(xié)議，成立專注物業(yè)場(chǎng)景的AI合資公司，聚焦智能化物業(yè)管理（885915）、樓宇智慧運(yùn)營(yíng)、設(shè)備智能維保等核心業(yè)務(wù)，以數(shù)字化技術(shù)改造傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)主業(yè)提質(zhì)增效。兩次AI布局形成“主業(yè)數(shù)字化升級(jí)+跨賽道增量突圍”的雙線戰(zhàn)略體系，精準(zhǔn)匹配企業(yè)轉(zhuǎn)型需求。
值得關(guān)注的是，年初落地的物業(yè)AI項(xiàng)目延續(xù)了中奧到家（HK1538）輕量化、低風(fēng)險(xiǎn)的投資風(fēng)格。
例如，合資公司注冊(cè)資本10萬(wàn)元人民幣，由廣東迅華持股51%、東宇科技持股49%。雙方約定，由東宇科技全額投入運(yùn)營(yíng)資金、核心技術(shù)與專業(yè)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)落地。在治理架構(gòu)上，合資公司三名董事中兩名由廣東迅華提名，董事會(huì)主席、法定代表人亦由上市公司方提名任職，以極低資本投入鎖定戰(zhàn)略主導(dǎo)權(quán)，低成本補(bǔ)齊物業(yè)AI轉(zhuǎn)型的技術(shù)與團(tuán)隊(duì)短板。
該項(xiàng)目還配套了階梯式股權(quán)激勵(lì)與業(yè)績(jī)約束雙向機(jī)制：中奧到家（HK1538）向合作方核心團(tuán)隊(duì)發(fā)行8545.5萬(wàn)份認(rèn)股權(quán)證，行權(quán)價(jià)格每股0.42港元，僅當(dāng)合營(yíng)公司業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)時(shí)，股權(quán)行權(quán)權(quán)限方可逐步解鎖。此外，東宇科技承諾2027財(cái)年凈利潤(rùn)不低于2026財(cái)年，未達(dá)標(biāo)需補(bǔ)足利潤(rùn)差額，雙向綁定雙方利益。
中奧到家（HK1538）持續(xù)加碼AI賽道，其背后既有物管行業(yè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)有限的原因，亦有企業(yè)本身對(duì)打造“第二增長(zhǎng)曲線”的需求。
財(cái)報(bào)顯示，中奧到家（HK1538）于2015年登陸港交所，主營(yíng)物業(yè)管理（885915）、案場(chǎng)協(xié)銷、清潔綠化、房產(chǎn)代理等傳統(tǒng)物業(yè)配套服務(wù)。2025年度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.43億元(人民幣，下同)，同比增長(zhǎng)3.6%；歸母凈利潤(rùn)0.98億元，同比增長(zhǎng)10.45%。同期，公司實(shí)現(xiàn)毛利3.84億元，較2024年小幅增長(zhǎng)4.6%，毛利率從20.6%微升至20.8%。
從細(xì)分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司傳統(tǒng)主業(yè)增長(zhǎng)已顯現(xiàn)明顯瓶頸。2025年，公司物業(yè)管理（885915）服務(wù)收益相較2024年增長(zhǎng)約5700萬(wàn)元，增長(zhǎng)4.3%；清潔及綠化業(yè)務(wù)收益較上年同期增加約4100萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.4%。對(duì)比2024年，其他業(yè)務(wù)收入減少約3400萬(wàn)元，下滑21%。
而從行業(yè)層面來(lái)看，中奧到家（HK1538）的轉(zhuǎn)型探索，也是物管行業(yè)加速迭代的縮影。當(dāng)前，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，人工成本剛性上漲、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，疊加房地產(chǎn)（881153）行業(yè)下行拖累，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)利潤(rùn)空間持續(xù)壓縮。與此同時(shí)，AI算力作為新基建核心賽道，享有政策紅利與資本市場(chǎng)高估值溢價(jià)，成為房企、物企突圍的優(yōu)選方向。截至目前，佳兆業(yè)、德祥地產(chǎn)（HK0199）、粵港灣控股、陽(yáng)光股份（000608）等多家相關(guān)企業(yè)均已完成AI算力、數(shù)據(jù)中心等新興業(yè)務(wù)布局，行業(yè)跨界轉(zhuǎn)型已成趨勢(shì)。
分析人士認(rèn)為，房企、物企集體跨界AI賽道，是行業(yè)周期（883436）紅利切換的必然結(jié)果。盡管賽道政策與資本紅利突出，但物業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)與AI算力、大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)的協(xié)同價(jià)值能否真正落地、轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的營(yíng)收與利潤(rùn)，仍需長(zhǎng)期市場(chǎng)驗(yàn)證。對(duì)于中奧到家（HK1538）而言，其跨界布局AI的首階段業(yè)績(jī)對(duì)賭將在2027年前后集中兌現(xiàn)，新業(yè)務(wù)落地成效、盈利轉(zhuǎn)化能力，將成為檢驗(yàn)物企AI跨界轉(zhuǎn)型可行性的重要案例。
嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，從行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)擁抱AI、數(shù)字化轉(zhuǎn)型的核心突破口在于將AI嵌入物業(yè)管理（885915）“毛細(xì)血管”——設(shè)施維護(hù)、客戶需求畫(huà)像等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率質(zhì)變。未來(lái)盈利將從“收取物業(yè)費(fèi)”轉(zhuǎn)向“管理資產(chǎn)增值分成”，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從規(guī)模比拼轉(zhuǎn)向數(shù)據(jù)與算法能力角逐，頭部效應(yīng)將更加凸顯。
