劉強(qiáng)東又砸7.5億港元買買買了。
7月6日，遠(yuǎn)東發(fā)展（HK0035）（00035.HK）一紙公告，宣布劉強(qiáng)東主導(dǎo)的京東（JD）全資投資平臺近期以7.5億港元收購香港油麻地海景絲麗酒店，計劃將之改造為學(xué)生宿舍運(yùn)營。
這是京東（JD）今年落地的第三筆重資產(chǎn)交易。就在今年4月，京東（JD）剛以合計超24億元的代價，先后拿下杭州錢江世紀(jì)城沿江商業(yè)地塊與北京亦莊新城總部旁的產(chǎn)業(yè)用地，南北兩座城市同步落子。
近兩年，京東（JD）加快覆蓋線下零售、具身智能機(jī)器人、物流基建、商業(yè)航天（886078）等多個領(lǐng)域，配套超百億元產(chǎn)業(yè)帶扶持投入。例如，斥資13.7億元在杭州蕭山落地智能倉儲綜合體、40億港元并購香港佳寶90余家生鮮門店、4000家京東（JD）養(yǎng)車門店全線鋪開。
短短兩年，京東（JD）在線下實(shí)體領(lǐng)域的掃貨節(jié)奏越來越密。它正以真金白銀在線下及時履約服務(wù)、零售終端、物流基建、經(jīng)營性不動產(chǎn)、實(shí)體制造等賽道落子，構(gòu)織一張越來越密的實(shí)體資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。
這與其他互聯(lián)網(wǎng)巨頭的節(jié)奏并不一致。2024年以來，阿里、快手等多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)平臺都在做減法，處置低效物業(yè)、縮減線下開店投入、收緊資本開支。京東（JD）則逆勢踩下油門，持續(xù)加碼線下重資產(chǎn)。這場逆勢買買買，可能不是簡單的抄底邏輯，而是一場圍繞供應(yīng)鏈核心壁壘的長期押注。
從零售到地產(chǎn)，京東的掃貨版圖
梳理京東（JD）近兩年的重資產(chǎn)布局，會發(fā)現(xiàn)線下實(shí)體零售是最前端的觸角。
2025年8月，京東（JD）以約40億港元完成對香港佳寶食品超市的收購，拿下90余家本地生鮮門店與配套的中央倉、前置倉網(wǎng)絡(luò)，收購后門店規(guī)模破百家，直接搭起香港本地即時零售的實(shí)體底盤。
京東（JD）MALL先后落地多城自持商業(yè)物業(yè)，香港灣仔3000平米京東（JD）MALL在今年618期間開業(yè)；全新產(chǎn)品線JDSPACE更計劃在北京、上海等城市自持地塊自建體驗(yàn)商場，全部持有不對外分割出租。
京東（JD）養(yǎng)車、京東（JD）大藥房、京東（JD）奧萊等線下業(yè)態(tài)，也大多采用自持物業(yè)或長期整租的重資產(chǎn)模式推進(jìn)。今年6月，京東（JD）收購的四川生活家家居完成更名，隨著拿下線下門店、展廳與本地供應(yīng)鏈工廠，正式切入萬億家裝賽道。
更核心的底盤在物流倉儲。國內(nèi)方面，京東（JD）今年4月拿下杭州錢江世紀(jì)城20億綜合樞紐地塊，廣州黃埔117畝機(jī)器人智能產(chǎn)業(yè)園、北京亦莊智能倉集群也先后落地。此外，2024年香港沙田18億港元拿下的利豐中心，已改造為大灣區(qū)跨境物流中樞。海外市場上，京東（JD）在歐洲荷蘭、英國多地收購或自建高標(biāo)準(zhǔn)自動化倉庫。
經(jīng)營性不動產(chǎn)方面，2025年12月，京東（JD）斥資34.98億港元收購香港中環(huán)建行大廈多層甲級寫字樓，作為亞太總部自用；此番入手的油麻地酒店，更是典型的民生類持有資產(chǎn)，依靠穩(wěn)定的住宿需求貢獻(xiàn)長期收益。
實(shí)體產(chǎn)業(yè)布局也在同步推進(jìn)，京東（JD）產(chǎn)發(fā)持續(xù)拿地建設(shè)工業(yè)（002265）廠房、機(jī)器人智造基地，面向倉儲機(jī)器人、家用硬件制造自持生產(chǎn)園區(qū)，打通線下實(shí)體生產(chǎn)鏈路。
當(dāng)行業(yè)普遍做減法、收縮非核心線下業(yè)務(wù)時，京東（JD）的資產(chǎn)清單反而越拉越長。為什么同行收縮，京東（JD）卻在買買買？
“從當(dāng)前來看，企業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健，土地市場和房地產(chǎn)（881153）板塊均處于調(diào)整周期（883436），這為其提供了較為有利的收并購窗口期。”上海易居房地產(chǎn)（881153）研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對時代周報記者表示，重資產(chǎn)布局背后，核心其實(shí)是成本邏輯。既與業(yè)務(wù)擴(kuò)張節(jié)奏密切相關(guān)，也是在當(dāng)前環(huán)境下，對節(jié)約投資、控制拿地和開發(fā)成本的一種現(xiàn)實(shí)考量。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這種布局能與地方政府形成良好協(xié)同，有助于推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級與發(fā)展，具備較強(qiáng)的政策契合度。
重資產(chǎn)是護(hù)城河？
放眼當(dāng)前，互聯(lián)網(wǎng)大廠正在側(cè)重不同的經(jīng)營路徑。
2024年以來，阿里、快手等普遍“放輕”：處置低效物業(yè)、縮減線下開店投入、收緊資本開支，把資源集中在核心業(yè)務(wù)上。在前不久的美團(tuán)年度股東大會上，王興也釋放出告別“無限擴(kuò)張”的信號，而是“有紀(jì)律的投入”。
另一邊，字節(jié)跳動年內(nèi)斥資61億元拿下北京海淀兩塊研發(fā)地塊打造AI產(chǎn)業(yè)園，小米也自建12棟新樓打造員工公寓。
不止是互聯(lián)網(wǎng)大廠在逆勢加碼實(shí)體，一場“以買代租”的置業(yè)潮，也悄然席卷整個AI與硬科技賽道。
今年4月，港股“AI大模型第一股”智譜（HK2513）以3.61億元拿下北京中關(guān)村鉆石大廈，徹底告別多年租賃辦公模式。此前月之暗面已斥資2.9億元落子上海張江，百川智能（002455）則在北京昌平拿下產(chǎn)業(yè)用地自建研發(fā)樓，一眾大模型新貴紛紛逐步告別散租辦公的歷史。
路徑分化源自業(yè)務(wù)基因差異。內(nèi)容、社交類平臺輕資產(chǎn)屬性更強(qiáng)，辦公場地只是成本項，租賃更劃算。而電商、物流、AI研發(fā)類企業(yè)，實(shí)體空間本身就是生產(chǎn)資料的一部分。京東（JD）目前的逆勢加倉，也與此相關(guān)。
“總體上，互聯(lián)網(wǎng)大廠收縮的是與互聯(lián)網(wǎng)存量市場相關(guān)的‘夕陽’類業(yè)務(wù)或低毛利業(yè)務(wù)，這并不妨礙重資產(chǎn)投入擁抱AI等新興業(yè)務(wù)方向。同時，這意味著大廠也開始從浮夸的燒錢換增長階段進(jìn)入精打細(xì)算的理性發(fā)展階段。”上海財經(jīng)大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)（885976）研究院副院長崔麗麗對時代周報記者分析道。
當(dāng)電商行業(yè)紅利見頂，競爭底層邏輯已經(jīng)生變，從過去拼流量、拼效率，轉(zhuǎn)向拼實(shí)體基礎(chǔ)設(shè)施的厚度與供應(yīng)鏈技術(shù)的深度。京東（JD）作為電商巨頭，逆勢加倉或非盲目多元化，而是其“供應(yīng)鏈為王”基因在行業(yè)收縮期的一次集中放大。
重資產(chǎn)模式并非沒有隱憂?！靶枰吹狡渲械臐撛谥萍s，重資產(chǎn)比重的上升，在當(dāng)前租賃性價比依然更具優(yōu)勢的背景下，可能會在一定程度上增加企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
崔麗麗也認(rèn)為，重資產(chǎn)投入地產(chǎn)基建周期（883436）比較長，資金流占用空間大。此外，地塊所屬的行政區(qū)域?qū)τ诖髲S研發(fā)投入或者營收、稅收有持續(xù)性的要求，這方面可能帶來壓力。需要警惕大資金投入會擠占其他潛在的投資機(jī)會。
行業(yè)里并非沒有前車之鑒。早年不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)盲目擴(kuò)張拿地，最終業(yè)務(wù)收縮后大量物業(yè)閑置，反而變成了拖累業(yè)績的包袱。
從線上電商的流量之爭，到線下實(shí)體的供應(yīng)鏈比拼，京東（JD）的逆勢買買買，折射的是整個互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的增長邏輯之變。但百億級的投入最終能否轉(zhuǎn)化為真正的競爭壁壘，考驗(yàn)不在于能否買得起，而在于能否真正盤活。
