在大手筆購入物流中心及甲級(jí)寫字樓后，京東（JD）繼續(xù)加碼香港經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)，將觸角伸至香港學(xué)生公寓賽道。

日前，香港老牌地產(chǎn)商遠(yuǎn)東發(fā)展（HK0035）（00035.HK）發(fā)布公告稱，其間接全資附屬公司已與京東（JD）旗下JD Fabulous Development XI Limited簽訂買賣協(xié)議，以7.5億港元的初步購買價(jià)，出售捷彩有限公司（Charter Joy Limited）全部已發(fā)行股份。

公告顯示，該目標(biāo)公司主要持有一項(xiàng)位于香港油麻地的物業(yè)，目前正由酒店客房改造為學(xué)生宿舍，預(yù)計(jì)于2026年下半年完成全面轉(zhuǎn)換。

值得一提的是，本交易附帶一項(xiàng)為期三年的管理協(xié)議。根據(jù)協(xié)議安排，在交易完成后，遠(yuǎn)東發(fā)展（HK0035）旗下的 DHI Hotel Management HKLimited繼續(xù)擔(dān)任管理人，負(fù)責(zé)未來三年的日常實(shí)際營(yíng)運(yùn)，并每年提供4500萬港元保（YB）證收入。

針對(duì)此次收購，財(cái)聞聯(lián)系京東（JD）方面，截至發(fā)稿前未收到有效回應(yīng)。

知名戰(zhàn)略定位專家、福建華策品牌定位咨詢創(chuàng)始人詹軍豪對(duì)財(cái)聞表示，京東（JD）7.5億港元收購學(xué)生宿舍，核心是瞄準(zhǔn)香港非本地學(xué)生擴(kuò)招帶來的超10萬套宿位缺口，將存量酒店改造為學(xué)生公寓，能拿到每年約6%的穩(wěn)定保底收益，是一筆現(xiàn)金流確定性極強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)配置。

事實(shí)上，不只京東（JD），去年以來蜂擁而至的各路資金接連購入多處物業(yè)以改建為學(xué)生宿舍。2025年12月，聯(lián)合出版集團(tuán)子公司以約2.05億港元收購灣仔迷你型酒店星務(wù)精品酒店，規(guī)劃改建為學(xué)生公寓。2026年1月，招商局商業(yè)房托基金宣布以2.06億港元收購柯士甸路酒店，改造為85個(gè)床位的學(xué)生公寓。2026年3月，華潤(rùn)隆地以約9.53億港元購入葵涌悅品酒店·荃灣，計(jì)劃提供約900個(gè)宿位。同月，中原投資斥資逾15億港元收購九龍城富豪東方酒店，計(jì)劃提供約1500個(gè)床位。

目前，香港學(xué)生公寓市場(chǎng)供需缺口持續(xù)擴(kuò)大。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2024學(xué)年和2025學(xué)年，香港高校僅4.81萬個(gè)宿位供給9.2萬名非本地生；到2028年，總住宿需求將達(dá)17.22萬個(gè)床位，宿位缺口約12萬個(gè)。

香港中文大學(xué)新聞與傳播學(xué)院 張曉迪|攝

在這一背景下，存量物業(yè)改造為學(xué)生宿舍，成為資本快速進(jìn)入香港學(xué)生公寓市場(chǎng)的重要路徑。中原投資副總裁馬耀揚(yáng)在接受媒體采訪時(shí)表示，“核心區(qū)位存量酒店改造效率高，酒店物業(yè)格局、配套與學(xué)生公寓適配度高，無須大規(guī)模拆改，改造周期（883436）短、成本可控，能快速投入運(yùn)營(yíng)。”

與此同時(shí)，學(xué)生宿舍兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與相對(duì)更高回報(bào)率的優(yōu)勢(shì)?！皩W(xué)生公寓需求剛性且穩(wěn)定，租客以高校非本地生為主，租約與學(xué)年同步，入住率常年維持在95%以上，租金收繳率有家長(zhǎng)擔(dān)保做支撐，現(xiàn)金流確定性極高?！瘪R耀揚(yáng)稱。

萊坊去年11月發(fā)布的《學(xué)生住宿市場(chǎng)新視角》亦印證了這一判斷：香港學(xué)生住宿的市場(chǎng)回報(bào)率為4.5%至5%，而傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓為3.7%，中小型住宅分別僅有3.2%和3.6%。

除學(xué)生公寓外，京東（JD）近兩年在香港持續(xù)落地的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)投資，還涵蓋物流園區(qū)及甲級(jí)寫字樓，如今已累計(jì)投入資金逾60億港元。

2024年，京東（JD）產(chǎn)發(fā)以約18億港元收購沙田利豐中心，這是京東（JD）在香港的首個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目；2025年底，京東（JD）以約34.73億港元向麗新發(fā)展（HK0488）收購香港中環(huán)中國(guó)建設(shè)銀行（HK0939）大廈50%的權(quán)益，此次收購目的為自用。

另一大互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里同樣赴港置業(yè)。去年10月，阿里巴巴（BABA）（BABA.US）與螞蟻集團(tuán)以72億港元的價(jià)格購入銅鑼灣港島壹號(hào)中心共13層寫字樓，以及該建筑的屋頂標(biāo)志和50個(gè)停車位。

詹軍豪指出，互聯(lián)網(wǎng)巨頭集體抄底核心城市不動(dòng)產(chǎn)，本質(zhì)是在商辦資產(chǎn)價(jià)格處于周期（883436）低位時(shí)，把浮動(dòng)租金轉(zhuǎn)化為自有固定資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，同時(shí)強(qiáng)化自身在香港的國(guó)際業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)布局，也反映出企業(yè)對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期保值屬性的一致看好。