近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布了2026年上半年全國(guó)房地產(chǎn)（881153）市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，二手房市場(chǎng)展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。以北京為例，上半年二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽93583套，同比增長(zhǎng)5.7%，創(chuàng)下2017年以來(lái)同期最高水平。整體來(lái)看，一線城市二手房交易量已連續(xù)多年超過(guò)新房，房地產(chǎn)（881153）市場(chǎng)正加速邁入存量房主導(dǎo)周期（883436）。

存量房市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，交易規(guī)范也在同步跟進(jìn)完善。6月底，貝殼（BEKE）找房（以下簡(jiǎn)稱“貝殼（BEKE）”）在全國(guó)49座重點(diǎn)城市上線“房源調(diào)價(jià)線上驗(yàn)證”功能，要求經(jīng)紀(jì)人調(diào)整房源掛牌價(jià)須經(jīng)業(yè)主本人線上確認(rèn)方可生效，被認(rèn)為是近期二手房?jī)r(jià)格治理領(lǐng)域的一次具體實(shí)踐。

這背后，指向的是二手房交易中長(zhǎng)期存在的價(jià)格爭(zhēng)議問(wèn)題。據(jù)相關(guān)平臺(tái)及消費(fèi)（883434）者投訴渠道披露的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)中介服務(wù)類投訴長(zhǎng)期居于房產(chǎn)類投訴前列，營(yíng)銷合同糾紛、信息不實(shí)、交易價(jià)格爭(zhēng)議是其中的主要類型。

價(jià)格問(wèn)題因直接關(guān)系買賣雙方切身利益，最容易引發(fā)買賣雙方與中介機(jī)構(gòu)之間的三方矛盾。在實(shí)際交易中，“低價(jià)引流、私下加價(jià)”是較為典型的一類問(wèn)題：部分中介以低于市場(chǎng)行情的掛牌價(jià)吸引客戶咨詢，實(shí)際成交時(shí)卻以各種理由抬高價(jià)格。也存在個(gè)別情況，即中介在未獲業(yè)主授權(quán)的情況下擅自調(diào)整掛牌價(jià)格，業(yè)主直至交易后期才知情，雙方各執(zhí)一詞、責(zé)任難以厘清。

中國(guó)房地產(chǎn)（881153）估價(jià)師與房地產(chǎn)（881153）經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)曾指出，在市場(chǎng)分化的當(dāng)下，規(guī)范中介行為、穩(wěn)定房?jī)r(jià)對(duì)行業(yè)健康發(fā)展至關(guān)重要。

平臺(tái)自治：用系統(tǒng)機(jī)制補(bǔ)上調(diào)價(jià)透明的缺口

面對(duì)上述問(wèn)題，僅靠行業(yè)自律宣導(dǎo)或事后追責(zé)，難以從根本上解決信息不對(duì)稱帶來(lái)的操作空間，需要制度設(shè)計(jì)與技術(shù)手段協(xié)同發(fā)力，把行為規(guī)范嵌入交易流程本身。

以貝殼（BEKE）為例，其自2011年發(fā)起“真房源”行動(dòng)以來(lái)，已連續(xù)十余年在“真實(shí)交易”上持續(xù)加碼。據(jù)貝殼（BEKE）披露，其真房源承諾已連續(xù)13年實(shí)現(xiàn)平臺(tái)全域覆蓋，平臺(tái)房源真實(shí)率穩(wěn)定維持在95%以上。

在此基礎(chǔ)上，貝殼（BEKE）于2025年落地“真保障”全流程服務(wù)體系，覆蓋房源核驗(yàn)、房款安全、隱私保護(hù)等環(huán)節(jié)，據(jù)其披露的數(shù)據(jù)，累計(jì)墊付退賠40.5萬(wàn)單，賠付總額58.3億元。當(dāng)年一家企業(yè)的自我要求，已逐步成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí)底線。

不過(guò)，在這套體系中，房屋戶型、面積、樓層等屬于靜態(tài)信息，可通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)庫(kù)核驗(yàn)；而掛牌價(jià)格是動(dòng)態(tài)變化的。業(yè)主若自行調(diào)價(jià)，可通過(guò)“維護(hù)助手”等系統(tǒng)功能直接發(fā)起；若委托經(jīng)紀(jì)人代為調(diào)價(jià)，此前則主要依賴雙方口頭溝通確認(rèn)，缺少?gòu)?qiáng)制留痕機(jī)制，是相對(duì)薄弱的一環(huán)。

貝殼（BEKE）此次推出的調(diào)價(jià)驗(yàn)證功能，正是試圖補(bǔ)上這一短板。其核心邏輯是：業(yè)主授權(quán)經(jīng)紀(jì)人調(diào)整房源掛牌價(jià)，必須經(jīng)業(yè)主本人線上確認(rèn)方可生效；業(yè)主不確認(rèn)，調(diào)價(jià)申請(qǐng)自動(dòng)失敗。具體操作層面，該功能支持業(yè)主服務(wù)號(hào)、微信、短信三種驗(yàn)證渠道，微信及服務(wù)號(hào)驗(yàn)證12小時(shí)內(nèi)有效、短信驗(yàn)證10分鐘內(nèi)有效，單套房源單日調(diào)價(jià)申請(qǐng)不得超過(guò)5次。

這一設(shè)置，既照顧了不同業(yè)主的操作習(xí)慣，也壓縮了經(jīng)紀(jì)人私自改價(jià)的操作空間；單日調(diào)價(jià)次數(shù)的上限，同時(shí)也能在一定程度上抑制業(yè)主因情緒波動(dòng)而頻繁調(diào)價(jià)，幫助其在市場(chǎng)震蕩期更理性地做出決策。

這項(xiàng)功能上線以來(lái)運(yùn)行順暢，經(jīng)紀(jì)人和業(yè)主使用情況超預(yù)期。根據(jù)貝殼（BEKE）披露，該功能試運(yùn)行階段11天內(nèi)即處理超過(guò)2萬(wàn)筆調(diào)價(jià)申請(qǐng)，截至目前累計(jì)驗(yàn)證通過(guò)已超過(guò)19萬(wàn)筆。

從機(jī)制設(shè)計(jì)的角度看，這一流程對(duì)業(yè)主、購(gòu)房者、經(jīng)紀(jì)人三方均形成了一定的約束與保護(hù)：對(duì)業(yè)主而言，定價(jià)自主權(quán)得到系統(tǒng)層面確認(rèn)，每一次調(diào)價(jià)均有據(jù)可查，過(guò)往中介私自壓價(jià)、事后空口無(wú)憑的爭(zhēng)議，理論上可通過(guò)系統(tǒng)記錄得到厘清；對(duì)購(gòu)房者而言，掛牌價(jià)格的可信度有望提升，減少因價(jià)格失真而產(chǎn)生的無(wú)效看房與溝通成本；對(duì)經(jīng)紀(jì)人而言，規(guī)范的授權(quán)記錄也能在糾紛發(fā)生時(shí)作為客觀依據(jù)，減輕其面對(duì)業(yè)主與買家雙向質(zhì)疑時(shí)的舉證壓力。

值得注意的是，調(diào)價(jià)驗(yàn)證并非一項(xiàng)孤立的產(chǎn)品功能。今年1月，貝殼（BEKE）在平臺(tái)層面發(fā)起“三必做六禁止”自律承諾，重申“中性市場(chǎng)觀”原則，超8萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人、店?yáng)|簽署承諾書，明確劃定“嚴(yán)禁引導(dǎo)或強(qiáng)迫買賣雙方抬價(jià)降價(jià)”等執(zhí)業(yè)紅線。若將調(diào)價(jià)驗(yàn)證功能置于這一承諾體系中看，它更像是把此前主要依靠行為倡導(dǎo)、事后追責(zé)的自律機(jī)制，進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為事前嵌入交易流程的系統(tǒng)性約束，也是平臺(tái)自治從“提出要求”走向“技術(shù)落地”的一個(gè)具體案例。

監(jiān)管持續(xù)加碼，與平臺(tái)治理形成合力

平臺(tái)自治是解決價(jià)格亂象的路徑之一，但行業(yè)規(guī)范終究不能只依賴企業(yè)自覺，政策層面的持續(xù)約束同樣關(guān)鍵。

為規(guī)范房地產(chǎn)（881153）經(jīng)紀(jì)服務(wù)、加強(qiáng)行業(yè)管理，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局已聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)（881153）經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，提出嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、規(guī)范簽訂交易合同、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)、加大違法違規(guī)行為整治力度等多項(xiàng)舉措。與此同時(shí)，全國(guó)三十多個(gè)省市已同步開展房地產(chǎn)（881153）經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治，短視頻、社群等此前監(jiān)管相對(duì)薄弱的線上引流渠道，也被逐步納入監(jiān)管范圍。

在具體執(zhí)行層面，多地已推出官方存量房源核驗(yàn)平臺(tái)，要求掛牌房源必須綁定唯一核驗(yàn)編碼、無(wú)編碼不得上架；同時(shí)推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名備案制度，違規(guī)人員將被納入行業(yè)信用黑名單，面臨限制從業(yè)等后果。整體來(lái)看，一套涵蓋事前核驗(yàn)、事中留痕、事后追責(zé)的全鏈條監(jiān)管框架正在逐步成型，過(guò)去中介依靠信息差牟利的操作空間正被持續(xù)壓縮。

經(jīng)過(guò)多年治理，“真房源”已基本成為二手房交易行業(yè)的共識(shí)底線，但“價(jià)格真實(shí)”這一環(huán)節(jié)，規(guī)范化進(jìn)程仍在推進(jìn)之中。監(jiān)管政策劃定行業(yè)紅線、搭建制度框架，平臺(tái)則在具體交易場(chǎng)景中把規(guī)則落到操作細(xì)節(jié)——兩者更多是互補(bǔ)關(guān)系，而非相互替代。貝殼（BEKE）此次上線的調(diào)價(jià)驗(yàn)證功能，可以視為平臺(tái)自治層面的一次具體嘗試，其長(zhǎng)期效果，仍有待更長(zhǎng)周期（883436）的數(shù)據(jù)和市場(chǎng)反饋來(lái)檢驗(yàn)。

存量房時(shí)代的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，核心是信任與合規(guī)能力的競(jìng)爭(zhēng)。誰(shuí)能把交易透明度落到實(shí)處，誰(shuí)就更有可能在下一階段的市場(chǎng)分化中站穩(wěn)腳跟。