“有朝一日，我們要讓中原文化小鎮(zhèn)，包括中原的美食、建筑、戲曲、雜技、武術(shù)、國學(xué)、中醫(yī)等等能夠代表中原文化的元素，走向全國，走向世界。”

曾經(jīng)，建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）創(chuàng)始人胡葆森對(duì)建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）文旅業(yè)務(wù)寄予厚望，但持續(xù)的債務(wù)壓力讓這家企業(yè)不得不斷臂求生。

7月23日，建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）（HK00832，股價(jià)0.037港元，市值1.12億港元）公告稱，公司聯(lián)合河南中原、河南建業(yè)一路有戲文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，與信宸資本相關(guān)主體簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，達(dá)成一項(xiàng)重大文旅資產(chǎn)交易，涉及只有河南戲劇幻城及建業(yè)電影小鎮(zhèn)兩大核心文旅項(xiàng)目。此次交易總代價(jià)為30億元。

交易完成后，信宸資本旗下主體將持有承載兩大文旅資產(chǎn)的兩家新設(shè)目標(biāo)公司100%股權(quán)，建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）不再持有戲劇幻城、電影小鎮(zhèn)相關(guān)文旅資產(chǎn)權(quán)益；底層主體河南中原、一路有戲?qū)⒒刭弴Y所持股權(quán)，變?yōu)?span>建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）間接全資附屬公司，僅保留住宅類剩余資產(chǎn)。

曾被視為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之作

這曾是胡葆森的兩大王牌文旅項(xiàng)目。

據(jù)建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）2025年年度報(bào)告披露，只有河南戲劇幻城、建業(yè)電影小鎮(zhèn)均位于鄭州市中牟縣。

其中，河南戲劇幻城由建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）聯(lián)袂導(dǎo)演王潮歌共同打造，總占地622畝，核心區(qū)為一座單邊長328米、高15米的幻城?；贸莾?nèi)設(shè)有21個(gè)大大小小的劇場，可同時(shí)容納一萬名觀眾，所有劇目單場次演出總時(shí)長近800分鐘，是目前國內(nèi)規(guī)模最大、演出時(shí)長最長的戲劇聚落群之一。

項(xiàng)目于2021年6月6日正式“開城”納客，截至2025年底，只有河南戲劇幻城累計(jì)接待觀劇人次5800萬，僅2025年就接待超1800萬人次，省外觀眾占比超80%，境外游客來源超50國，年輕觀眾占比超過85%。

另一項(xiàng)目建業(yè)電影小鎮(zhèn)，原名建業(yè)·華誼兄弟電影文化小鎮(zhèn)，則是集電影場景游覽、電影文化展示、電影互動(dòng)游樂、民俗和非遺體驗(yàn)、大型系列演出、特色餐飲、主題客棧等于一體的電影文化體驗(yàn)地，于2019年9月21日開業(yè)。

當(dāng)時(shí)，胡葆森曾表示，電影小鎮(zhèn)是建業(yè)通過戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，把文化旅游與商業(yè)居住融為一體的原創(chuàng)作品，希望電影小鎮(zhèn)能不斷生長、維護(hù)、完善、提升，源源不斷地注入新的動(dòng)力和生命力。

但事情的發(fā)展不及預(yù)期。2021年4月，因償債壓力巨大，華誼兄弟將其持有的電影小鎮(zhèn)10%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）。到了2022年，電影小鎮(zhèn)再度易主，由河南文投持股90%，建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）持股10%。

據(jù)披露，2025年全年，小鎮(zhèn)從跨年活動(dòng)開始，持續(xù)舉辦活動(dòng)，演出場次15862場，接待觀劇人次超450萬人次。

從經(jīng)營表現(xiàn)看，建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）文旅業(yè)務(wù)近幾年持續(xù)承壓。公告顯示，目標(biāo)資產(chǎn)2025年虧損約5529.67萬元。

建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）稱，文化旅游業(yè)務(wù)屬于資本密集型業(yè)務(wù)，需要持續(xù)投入運(yùn)營資金，同時(shí)附帶銀行及其他債務(wù)，相關(guān)現(xiàn)金流長期用于償債，限制了集團(tuán)流動(dòng)性和財(cái)務(wù)靈活性。

對(duì)于此次出售，建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）在公告中表示，這是公司優(yōu)化業(yè)務(wù)組合、降杠桿、化債務(wù)的重大舉措。目標(biāo)資產(chǎn)屬于非核心業(yè)務(wù)，與公司主營的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)差異較大，處置后可改善公司流動(dòng)性，使公司能將財(cái)務(wù)及管理資源集中于核心房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

回籠資金將用于債務(wù)償還

在一眾上市房企中，建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）一直是一個(gè)特殊的存在。30年來，公司鮮少走出河南省，大部分土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目集中在河南，覆蓋河南各個(gè)地市。

截至2025年底，公司79個(gè)在建項(xiàng)目全部位于河南；公司土地儲(chǔ)備建筑面積2540萬平方米，河南省內(nèi)占比98.97%。2019年，其銷售額突破千億元大關(guān)，更是創(chuàng)下單一省份成交額超千億元的行業(yè)紀(jì)錄。

在胡葆森的商業(yè)構(gòu)想里，覆蓋河南所有縣城，讓河南人住好房子，是第一步。第二階段是，開拓文旅、足球等板塊業(yè)務(wù)，從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型生活運(yùn)營商。

然而，2023年6月，因一筆境外債利息未能在寬限期結(jié)束之前支付，公司正式宣告違約，此后開始尋求境外債務(wù)重組全面解決方案。

2026年1月的建業(yè)集團(tuán)年度管理年會(huì)上，胡葆森僅以視頻形式參會(huì)，打破多年現(xiàn)場出席慣例。

建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）今年6月30日發(fā)布的公告顯示，公司已完成離岸債務(wù)全面解決方案的盡職審查及清盤分析報(bào)告初稿，正在制定初步重組方案，并已向債權(quán)人財(cái)務(wù)顧問提交重組條款核心框架。同時(shí)，公司已與現(xiàn)有貸款人就延長集團(tuán)約9.25億元借款達(dá)成協(xié)議，同時(shí)仍在推進(jìn)其他到期借款更新或延期安排，并積極尋求援助貸款等融資渠道。

不過，截至2025年末，公司總負(fù)債高達(dá)1035億元，有息負(fù)債232.47億元，而賬面現(xiàn)金僅4.2億元，凈資產(chǎn)為負(fù)。

此次出售文旅資產(chǎn)，則是其持續(xù)推進(jìn)債務(wù)優(yōu)化。根據(jù)公告，30億元交易中，資金將優(yōu)先用于償還相關(guān)債務(wù)。

公告顯示，交易款項(xiàng)到賬后，將優(yōu)先支付債權(quán)人，包括償還與目標(biāo)資產(chǎn)相關(guān)的財(cái)務(wù)負(fù)債，其中涉及應(yīng)付文化旅游款項(xiàng)約13.74億元。建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）預(yù)計(jì)最終可獲得約7.05億元凈所得款項(xiàng)。

對(duì)于資金用途，建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）計(jì)劃將相關(guān)資金用于履行物業(yè)交付責(zé)任、清償項(xiàng)目應(yīng)付款項(xiàng)，并支持債務(wù)重組及相關(guān)安排。

但交易也將帶來賬面影響。公告顯示，建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）預(yù)計(jì)此次交易完成后確認(rèn)約12.16億元虧損，最終金額仍需經(jīng)審計(jì)確認(rèn)。

另一方面，公司整體銷售節(jié)奏仍較為緩慢。據(jù)建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）披露，截至2026年6月30日止6個(gè)月，公司累計(jì)取得物業(yè)合同銷售總額37.55億元，同比減少15.5%；合同銷售建筑面積56.79萬平方米，同比減少19.8%。