“企業(yè)的命脈，終究握在自己手中。活下去，比什么都重要?！?月24日，建業(yè)集團(tuán)官方發(fā)聲，印證了市場(chǎng)傳聞。

建業(yè)地產(chǎn)（HK0832）公告擬將只有河南·戲劇幻城、建業(yè)電影小鎮(zhèn)兩大河南文旅標(biāo)桿，以30億元總價(jià)出售給中信資本旗下信宸資本。

這場(chǎng)折價(jià)超10億元的核心資產(chǎn)交易，既是出險(xiǎn)房企的無奈自救，也是專業(yè)資本抄底文旅存量資產(chǎn)的精準(zhǔn)布局，暗藏雙向博弈的深層邏輯。

此次交易中，只有河南·戲劇幻城作價(jià)25億元、建業(yè)電影小鎮(zhèn)作價(jià)5億元，交易完成后建業(yè)將徹底退出兩大項(xiàng)目，不再持有任何股權(quán)與收益權(quán)。

作為建業(yè)創(chuàng)始人胡葆森傾注心血的標(biāo)志性項(xiàng)目，2021年開業(yè)的只有河南·戲劇幻城是國內(nèi)規(guī)模最大的戲劇聚落群，累計(jì)接待游客超5800萬人次，省外及境外客源占比極高，是極具全國辨識(shí)度的中原文化IP。

建業(yè)電影小鎮(zhèn)則深耕中部沉浸式文旅市場(chǎng)，兩大項(xiàng)目形成客流互補(bǔ)的成熟文旅組合，運(yùn)營口碑與客流規(guī)模穩(wěn)居區(qū)域行業(yè)頭部。

光鮮的客流數(shù)據(jù)之下，是持續(xù)的財(cái)務(wù)虧損。數(shù)據(jù)顯示，兩大文旅項(xiàng)目2024年、2025年連續(xù)稅后虧損，虧損根源并非運(yùn)營慘淡，而是重資產(chǎn)模式下的高額折舊與房企高息融資成本。

對(duì)深陷債務(wù)危機(jī)的建業(yè)而言，優(yōu)質(zhì)文旅資產(chǎn)早已從品牌名片變成持續(xù)消耗現(xiàn)金流的包袱。作為曾經(jīng)的千億房企，建業(yè)自2023年美元債違約后，債務(wù)重組進(jìn)展緩慢，截至2025年末，公司總資產(chǎn)949.01億元，總負(fù)債超千億元，賬面現(xiàn)金僅8.53億元，流動(dòng)性瀕臨枯竭。

出售核心文旅資產(chǎn)，是建業(yè)斷臂求生的關(guān)鍵舉措。短期來看，本次交易雖賬面大幅折價(jià)，但能徹底剝離項(xiàng)目持續(xù)的運(yùn)營虧損與財(cái)務(wù)費(fèi)用，解除相關(guān)連帶擔(dān)保壓力，大幅縮減集團(tuán)年度現(xiàn)金流出。

交易扣除負(fù)債、稅費(fèi)后，建業(yè)凈回籠7.05億元資金，將專項(xiàng)用于保交樓、償還供應(yīng)鏈欠款及推進(jìn)債務(wù)重組，為企業(yè)續(xù)命爭(zhēng)取寶貴緩沖期。同時(shí)，剝離非核心文旅業(yè)務(wù)，也兌現(xiàn)了聚焦住宅開發(fā)（884202）的戰(zhàn)略，助力修復(fù)債權(quán)人信心。

但這場(chǎng)自救的代價(jià)同樣慘重。業(yè)內(nèi)專家表示，兩大文旅項(xiàng)目是建業(yè)為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)、可快速變現(xiàn)的核心資產(chǎn)，出售后大幅削弱了公司債務(wù)重組的抵押物池。

剩余資產(chǎn)多為河南三四線城市住宅地塊，存在去化慢、估值低、變現(xiàn)難的問題，導(dǎo)致中長期償債支撐不足。

同時(shí)，核心資產(chǎn)折價(jià)甩賣，會(huì)讓境外債權(quán)人進(jìn)一步看空企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，大概率提出更苛刻的重組條件，讓本就推進(jìn)緩慢的債務(wù)重組雪上加霜。

與建業(yè)的被動(dòng)離場(chǎng)不同，信宸資本接手是一場(chǎng)精準(zhǔn)的價(jià)值投資。首先，兩大文旅IP稀缺性極強(qiáng)、復(fù)刻門檻高，成熟穩(wěn)定的客流奠定了長期現(xiàn)金流基礎(chǔ)。

其次，超10億元的折價(jià)空間提供了充足安全墊，且交易采用干凈殼剝離模式，徹底剔除了房企高息債務(wù)包袱。資本方可對(duì)接低成本金融資金，大幅縮減財(cái)務(wù)成本，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利轉(zhuǎn)正。

更重要的是，文旅REITs政策紅利為本次交易兜底。隨著全國首單文旅類REITs落地，河南正大力推進(jìn)文旅資產(chǎn)證券化，成熟文旅景區(qū)可通過公募REITs實(shí)現(xiàn)資本化退出。

信宸資本此番布局，意在長期運(yùn)營打磨資產(chǎn)，待盈利穩(wěn)定后對(duì)接REITs市場(chǎng)，打通“收購—運(yùn)營—證券化退出”的完整閉環(huán)。

此次交易是行業(yè)縮影，標(biāo)志著房企依托住宅反哺文旅的舊模式落幕，文旅行業(yè)正式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)資本專業(yè)化、資本化運(yùn)營新階段。

一邊是房企斷臂求生、瘦身脫困，一邊是資本抄底存量、掘金長期價(jià)值，這場(chǎng)文旅標(biāo)桿易主，既是企業(yè)困境突圍的無奈選擇，也是行業(yè)迭代升級(jí)的必然趨勢(shì)。