京東（JD）成為了互聯(lián)網(wǎng)界的隱形地產(chǎn)“大佬”。

7月6日，遠東發(fā)展（HK0035）公告稱，集團將全資子公司捷彩有限公司（下稱“捷彩”）全部股份作價7.5億港元，出售給京東（JD）集團旗下公司。

捷彩主要的資產(chǎn)是一宗位于香港油麻地的物業(yè)，前身為海景絲麗酒店，現(xiàn)階段正進行客房翻新改造工程，計劃批量將酒店客房調(diào)整適配為學生住宿標準，預計2026年下半年完工交付，屆時物業(yè)將全面轉(zhuǎn)型為專業(yè)化學生宿舍運營場地。

這是京東（JD）年內(nèi)又一宗不動產(chǎn)布局。2026年以來，京東（JD）持續(xù)在廣州、杭州、南京等城市拿地布局，重點深耕產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)板塊。京東（JD）持續(xù)押注不動產(chǎn)運營，是因為其捕捉到不動產(chǎn)賽道的發(fā)展機遇——當前，經(jīng)營性不動產(chǎn)收租悄然成為穩(wěn)健的投資賽道。

在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中，京東（JD）為重資產(chǎn)布局大戶，手握大量商業(yè)綜合體及物流地產(chǎn)項目。如今，其持續(xù)加碼不動產(chǎn)并完成資產(chǎn)調(diào)倉，是布局防御性賽道的穩(wěn)妥選擇。

香港校舍生意經(jīng)

京東（JD）布局香港學生宿舍賽道，意味著這家互聯(lián)網(wǎng)巨頭持續(xù)加碼不動產(chǎn)運營業(yè)務。

香港校舍生意，也是市場關注的熱點。近年來，香港校舍供給短缺，市場預計中短期仍將維持這種緊缺狀態(tài)。

香港2025年施政報告提出，自2026/2027學年起，每所資助專上院校的非本地生自費就學人數(shù)上限，將由本地學額數(shù)目的40%提高至50%。與此同時，香港特區(qū)政府已推出“城中學舍計劃”，便利市場將現(xiàn)有商業(yè)大廈，包括酒店，改用作學生宿舍，并可在一定條件下保留過剩地積比。

據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）預測，根據(jù)現(xiàn)有在建項目，香港學生公寓的供需缺口將從2025—2026學年的76300張床位增至2029—2030學年的147200張床位，幾乎翻一番。

仲量聯(lián)行（JLL）還指出，香港學生公寓市場投資策略正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。隨著學生床位需求持續(xù)增長，投資者正日益關注適合改建為學生公寓的資產(chǎn)。資金正流向價格具有競爭力的B級和C級寫字樓物業(yè)，其潛在內(nèi)部收益率（IRR）最高可達18%，高于同類酒店改建項目。

市場供應缺口大、潛在回報率高，這是京東（JD）入局香港校舍生意的背景。

從這宗交易本身來看，遠東發(fā)展（HK0035）為京東（JD）設置了前置收益保障，大幅降低項目經(jīng)營不確定性，讓京東（JD）在此次資產(chǎn)收購中吃下定心丸。

根據(jù)公告，交易完成后，遠東發(fā)展（HK0035）旗下公司將繼續(xù)作為管理人，運營這宗物業(yè)三年，并在三年期內(nèi)每年向目標公司支付4500萬港元保（YB）證收入。

在京東（JD）之前，多家大型房地產(chǎn)（881153）公司也持續(xù)布局這一賽道。

2026年1月，招商蛇口（001979）依托招商局商業(yè)房托基金以2.06億港元完成香港尖沙咀學生公寓項目交割，后續(xù)計劃將酒店改造成85個床位的學生公寓，以滿足學生群體的需求；華潤隆地也曾以9.5億港元接手青山公路葵涌段的一宗酒店項目，計劃將物業(yè)改裝為學生宿舍，預計可提供逾千個住宿位。

香港本土的大型房地產(chǎn)（881153）商也在加碼投資。

2024年，中原集團斥資1.8億港元購入尖沙咀Popway Hotel，計劃改造成約150個床位的學生住宿項目。今年3月，中原投資又以15億港元購入494間客房的富豪東方酒店，并計劃再投入約5億港元進行改造，目標是在未來兩至三年內(nèi)于香港持有6000個學生住宿床位。

深耕不動產(chǎn)運營

此番布局香港校舍，僅是京東（JD）這家互聯(lián)網(wǎng)巨頭不動產(chǎn)運營版圖中的一隅。

事實上，依托主業(yè)帶來的資源賦能，京東（JD）早已是不動產(chǎn)運營賽道里低調(diào)的頭部企業(yè)。

今年1月，京東（JD）產(chǎn)發(fā)向港交所遞表準備上市，這是京東（JD）旗下專注于基礎設施開發(fā)及管理的平臺。

根據(jù)招股書，截至2025年9月30日，京東（JD）產(chǎn)發(fā)資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~超1200億元，管理的基礎設施總建筑面積約2710萬平方米。根據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）報告，按建筑面積計算，京東（JD）產(chǎn)發(fā)在亞太地區(qū)及中國新經(jīng)濟領域的現(xiàn)代化基礎設施提供商中分別位列前三及前二。

依托京東（JD）成熟的物流園區(qū)布局，以旗下相關資產(chǎn)為底層標的的多只京東（JD）系REITs已先后登陸資本市場。

6月30日，“京東（JD）高和現(xiàn)代化基礎設施機構(gòu)間REITs”在上海證券交易所正式掛牌上市。這只REITs由京東（JD）產(chǎn)發(fā)聯(lián)合高和資本攜手設立，總投資規(guī)模約42億元，底層資產(chǎn)聚焦于京東（JD）產(chǎn)發(fā)旗下位于昆山、南京、成都、德陽的四處高品質(zhì)、高標準智慧物流（SLGB）園區(qū)。

早在2023年，京東（JD）旗下嘉實京東（JD）倉儲基礎設施REIT就已經(jīng)掛牌上市，作為國內(nèi)首只民企倉儲物流公募REIT，嘉實京東（JD）倉儲基礎設施REIT計劃募集總額17.57億元，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者總認購金額為718.16億元，網(wǎng)下投資者認購金額超126倍，公眾配售比例為0.46%。

不管是底層資產(chǎn)持有運營，還是資產(chǎn)打包發(fā)行上市，京東（JD）已基本形成閉環(huán)，跑通了資產(chǎn)運營的全鏈條。這也賦予了京東（JD）拓展不動產(chǎn)運營業(yè)務的信心。今年以來，京東（JD）在這一領域的動作愈發(fā)頻繁。

4月20日，據(jù)浙江省自然資源網(wǎng)上交易中心公示的信息，京東（JD）旗下杭州京東（JD）霽緯信息技術有限公司以6.63億元的價格，競得杭州錢江世紀城商業(yè)金融用地，這宗地塊將用作京東（JD）區(qū)域中心。

4月21日，京東（JD）又在北京拿地落子。據(jù)北京規(guī)自委官網(wǎng)發(fā)布信息，京東（JD）旗下公司以17.57億元的價格，獲得北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)亦莊新城兩宗綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地，總用地面積約4.87萬平方米，地塊緊鄰京東（JD）亦莊總部。

今年5月，京東（JD）旗下公司拿下廣州黃埔一宗地塊，成交總價1.56億元，將用于建設京東（JD）廣州人工智能（885728）制造產(chǎn)業(yè)園。

京東（JD）不動產(chǎn)運營版圖，早已走出內(nèi)地。

此前，京東（JD）曾以18億港元拿下位于沙田的物流地產(chǎn)利豐中心；還曾以約35億港元收購中國建設銀行（HK0939）大廈50%股權(quán)，獲得約1.1萬平方米的寫字樓空間。

從京東（JD）的布局邏輯能夠窺見，這家互聯(lián)網(wǎng)巨頭一面奔赴業(yè)務擴張的星辰大海，一面布局相對保值的防御性資產(chǎn)。

面對主業(yè)迎來的發(fā)展拐點，京東（JD）并不一味迎合市場風口，而是深耕實體產(chǎn)業(yè)。道路并無對錯，相比其他互聯(lián)網(wǎng)巨頭all in AI，京東（JD）選擇了更穩(wěn)妥的發(fā)展之路。