作為國內(nèi)第三方中立IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）“龍頭”，也是中國第一家在納斯達(dá)克（NDAQ）上市的IDC高科技公司——世紀(jì)互聯(lián)（VNET）（VNET.US）近年正持續(xù)發(fā)力布局機(jī)構(gòu)間REITs，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。
2025年11月至2026年3月，世紀(jì)互聯(lián)（VNET）先后落地三單數(shù)據(jù)中心機(jī)構(gòu)間REITs，合計募資超72億元，不僅盤活了存量重資產(chǎn)，更樹立了算力基建資產(chǎn)證券化標(biāo)桿，為行業(yè)投融資模式創(chuàng)新提供了可復(fù)制的樣本。
算力資產(chǎn)證券化三單REITs落地
世紀(jì)互聯(lián)（VNET）機(jī)構(gòu)間REITs布局節(jié)奏緊湊、規(guī)模領(lǐng)先。
2025年11月，世紀(jì)互聯(lián)（VNET）發(fā)行了全國數(shù)據(jù)中心首單綠色機(jī)構(gòu)間REITs（太保資產(chǎn)-世紀(jì)互聯(lián)（VNET）數(shù)據(jù)中心持有型不動產(chǎn)綠色資產(chǎn)支持專項計劃），規(guī)模8.6億元，獲綠色資產(chǎn)最高等級“G-1”認(rèn)證，底層資產(chǎn)聚焦綠色算力基建；2026年3月，兩單核心項目又接續(xù)上市，分別為“國金資管-世紀(jì)泓源數(shù)據(jù)中心持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”，募資46.54億元，底層資產(chǎn)為太倉基地型數(shù)據(jù)中心，是國內(nèi)數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域截至目前規(guī)模最大的機(jī)構(gòu)間REITs；“國金資管-世紀(jì)烏蘭數(shù)據(jù)中心持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”，募資17.02億元，底層資產(chǎn)估值27.18億元，為內(nèi)蒙古智算中心。
就資產(chǎn)質(zhì)量分析，上述三只產(chǎn)品的底層資產(chǎn)均為高標(biāo)算力樞紐，深度綁定頭部互聯(lián)網(wǎng)和云廠商客戶，租約長、現(xiàn)金流穩(wěn)。
據(jù)記者了解，前述三單項目均采用平層結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了資產(chǎn)與主體信用剝離，投資者收益完全依托資產(chǎn)運營，凸顯了“資產(chǎn)信用”核心邏輯。不僅如此，上述產(chǎn)品在發(fā)行籌備階段就備受關(guān)注，吸引了保險、資管、理財子、信托等超20家多元優(yōu)質(zhì)機(jī)構(gòu)投資人踴躍參與、積極認(rèn)購，整體認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)3倍，市場反響可見一斑。
“此類產(chǎn)品作為公募REITs的重要補(bǔ)充，精準(zhǔn)適配算力重資產(chǎn)長周期（883436）、高投入的特性?！币晃槐ｋU機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“此外，需求端的持續(xù)發(fā)力，也為該業(yè)態(tài)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。2026年初，國內(nèi)主流大模型日均Token（詞元）消耗已達(dá)180萬億，較2024年初增長1800倍；互聯(lián)網(wǎng)和云廠商是絕對主力，占需求60%以上；字節(jié)跳動、百度（BIDU）、阿里等大廠算力采購量同比翻倍，云廠商資本開支持續(xù)向AI算力傾斜，算力更是從‘稀缺資源’變成了‘剛需產(chǎn)能’。”
破局重資產(chǎn)困境賦能算力擴(kuò)張
無疑，機(jī)構(gòu)間REITs的落地，直擊數(shù)據(jù)中心行業(yè)重資產(chǎn)痛點。
據(jù)記者了解，IDC項目單座投資通常超10億元，但回報周期（883436）超10年，資金壓力不言而喻。借助機(jī)構(gòu)間REITs，IDC原始權(quán)益人能夠盤活成熟存量資產(chǎn)，快速回籠資金，有效降低資產(chǎn)負(fù)債率，實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
不僅如此，通過機(jī)構(gòu)間REITs所籌資金的反哺效應(yīng)同樣顯著。就世紀(jì)互聯(lián)（VNET）而言，機(jī)構(gòu)間REITs的發(fā)行能助力其AI算力戰(zhàn)略持續(xù)落地，將回籠資金重點投向核心業(yè)務(wù)。
除了加碼高密AI算力布局，世紀(jì)互聯(lián)（VNET）亦致力于綠色發(fā)展，其機(jī)構(gòu)間REITs項目底層資產(chǎn)均具備綠色低碳屬性，嚴(yán)控PUE，契合國家“雙碳”目標(biāo)，形成了“綠色運營-價值提升-資本青睞”的良性循環(huán)。
“在電力側(cè)，我們依托烏蘭察布等項目在消納側(cè)的優(yōu)勢，正嘗試向上延伸探索綠電應(yīng)用；在AIDC（人工智能（885728）數(shù)據(jù)中心）側(cè)，公司進(jìn)行了‘三化’創(chuàng)新——建筑標(biāo)準(zhǔn)化，機(jī)電模塊化和電力總線化，以期高效滿足客戶的需要?！?span>世紀(jì)互聯(lián)（VNET）資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人李冠一告訴記者。
記者注意到，作為“國金資管-世紀(jì)泓源數(shù)據(jù)中心持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”的底層資產(chǎn)——太倉項目盡管起步晚，但太倉政府為支持?jǐn)?shù)據(jù)中心市場的發(fā)展，出臺了一系列相應(yīng)的支持政策，旨在提升太倉在數(shù)字經(jīng)濟(jì)（885976）領(lǐng)域的競爭力，承接上海算力外溢。同時，太倉IDC項目與環(huán)滬區(qū)域頭部客戶的發(fā)展布局相一致，這也為其后續(xù)增量需求奠定了堅實的基礎(chǔ)。
行業(yè)標(biāo)桿成型市場擴(kuò)容可期
世紀(jì)互聯(lián)（VNET）機(jī)構(gòu)間REITs的密集落地，為算力基建資產(chǎn)證券化樹立了標(biāo)桿。
就市場生態(tài)看，其率先構(gòu)建了“綠色認(rèn)證+長周期（883436）+高現(xiàn)金流”的算力REITs標(biāo)準(zhǔn)，推動行業(yè)從“主體擔(dān)?！毕颉百Y產(chǎn)信用”轉(zhuǎn)型，吸引了保險、養(yǎng)老金等長期資金入場。
上交所提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月末，全國數(shù)據(jù)中心機(jī)構(gòu)間REITs的發(fā)行規(guī)模超80億元，世紀(jì)互聯(lián)（VNET）占比超80%，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。
展望未來，算力REITs市場空間廣闊已成為業(yè)界共識。
華泰證券（601688）資管預(yù)計，2026年內(nèi)新發(fā)機(jī)構(gòu)間REITs規(guī)模有望突破千億元，目前該品類已進(jìn)入快節(jié)奏爆發(fā)式增長階段。
對世紀(jì)互聯(lián)（VNET）而言，“后續(xù)將持續(xù)推進(jìn)存量資產(chǎn)盤活，繼續(xù)在多層次REITs項目上創(chuàng)新，進(jìn)一步提升資產(chǎn)流動性與估值空間?！鼻笆鲐?fù)責(zé)人稱。
